读万卷书不如行万里路,行万里路不如阅人无数,阅人无数不如名师指路。

本文编辑及作者:段绍译快乐理财游学苑 发布日期: 2014-03-26;

我在《普通百姓的致富之路在哪里》一文中早已简单论述过“对于想投资理财创业的人来说为什么买房住不如租房住”,看过此文的很多人说“如梦初醒”,纷纷发来邮件或短信告诉我:“在事业有成之前坚决不买房子住了”。还有一个新疆的生意人打来电话,说“如果今天没看到你的文章,我明天就准备回湖南老家建房子了,看了你的文章有醍醐灌顶的感觉,老家的房子坚决不建了!”

但也有一个读者对我的上述观点发了如下感慨:“我也不想买房子想去投资理财创业啊,但是能行吗?——不娶媳妇、不过日子了吗?人活着不是为了赚钱,是为了获得幸福感!”

在我们国家,因为文化上的差异,很多年轻人(尤其以女性为最)都认为:要结婚就一定要买房子,只有买了房子才觉得稳定,才有安全感,才有成就感。很多有创业能力的年轻人,把本可以用于创业的“起步资金”用在购房上。当遇到了那些可以改变命运的至关重要的投资机会时,仅仅是因为没有资本而望洋兴叹。有很多买了房的人不但没有得到预期的幸福,有些人甚至为了还“房贷”,长达30年被沦为“房奴”!

在当今房价畸高的形势下,很多购房者不但因为买房失去了创业资金,而且不得不每月匀出更多的钱用于“还贷”,那就只能节衣缩食,降低生活质量。这些传统的消费观念是当前中国“房奴遍地”的主要原因。

很多人不把通过投资理财让收入大幅度提高当作稳定安全的依靠,而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知,“更高的收入才能让你有更加自由而体面的生活,‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言!因为你非常担心收入降低、生病,尤其是失业,所以工作上难免委曲求全,生活上得过且过。”

下面的例子可能会对你有所启发。

2011年,在北京回龙观有个出租车司机,有一套市值240万元左右的房子(90平米),每天辛辛苦苦开出租车,弄得全身都是病,一个月才4000元左右的收入,一家三口就靠他一个人赚钱,在北京全家每月只有4000元可以开支,艰难程度可想而知。

后来,我给他出了一个金点子,要他不要过分关注“所有权”,只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是世界首富比尔·盖茨,他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机并且能安全的到达中国,那架飞机属不属于比尔·盖茨他从来不去关心,他也用不着去关心自己下了飞机之后那架飞机谁去坐。在市场经济时代,我们每个人都有理由去充分享受市场给我们带来的便利和好处。

通过这么一说,那个出租车司机采纳了我的建议:把房子作价230万元卖了,然后通过朋友在附近租了一套市值400多万元的房子住(150多平米),租金才6800元/月。也许你会问,他一个月的收入才4000元,怎么可以去租一套6800元/月的房子住呢?你问对了!这个金点子还有一半没告诉你。其实,我教他找房东时一定要找个有实力并且很需要现金的中小企业老板,没想到他真的很快找到了(其实多数中介公司完全可以给你提供这样的服务)。这个房东正好是一个拥有几千万资产的老板(其实这样的老板在北京太多了),他的企业发展很快,虽然他有好几套房子,但就是缺少流动资金,这套市值400多万元的房子早已经抵押给银行了,现在还差150多万元没有还清。所以我教那个出租车司机在租他房子10年的同时,把自己的230万元中的200万元(留了30万元做零用钱)按月息1.2%借给了房东(借款期比租期至少要短半年,但借款合同可以2年一签),然后用这个租住的房子在房地产管理局做了二次抵押登记。这么一改变,使他在住房条件大大改善的前提下,每月收入却增加了17200元(200万元x1.2%-6800元=17200元),从此全家过上了好日子。

其实我本人2008年到长沙开公司的时候也是租房子住,当时我租了一套180多平米的带精装修和全套家具的房子,市值120多万元,租金才4000元/月。这个房东也是个经常缺钱的大老板,他首先找我借了20万元,月息2%,也就是说,我花20万元的利息收入就白住了他120多万元的房子,多么合算啊!后来,我通过进一步的了解,发现他确实是个很会赚钱的千万富翁,而且完全符合我放贷的6个要件,于是我借了200万元给他,直到2011年底我去租别墅住时才停止合作。后来我粗略一算,发现我在他家白住了3年,他还给我付了100多万元的利息呢!

另一个典型的案例是:我在长沙有两位朋友,他们好不容易打工多年各挣了50多万元钱,找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房做“房奴”,要学会投资理财提高生活质量。他们两个都非常赞同我的观点,但其中的一位朋友的女友坚决要买,认为不买套房子就没有安全感,就要和他分手。结果,他拗不过女友就付了50万元的首付,在长沙湘江世纪城买了一套100万元的住房,成了欠债50万元的“房奴”,而且,他每天要在路上来回颠簸2个多小时去长沙汽车南站附近上班。

而另外一位朋友采纳了我的建议,把50万元按月息1%(利息5000元/月)暂时借给了我的一位开公司的朋友,由我给他做担保,保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取(但不满一年支取时月息为5厘),以便他随时可以去投资年收益率大于12%以上的项目,并且他投资任何项目时我都可以给他免费作咨询。结果,他用4000元/月的利息收入(还有1000元做零花钱)在公司附近租了一套市值120多万元的房子住,两口子天天开开心心的,既节省了时间又没有负债。

现在除了城里有数千万的“房奴”外,中国农村也有几千万的“房奴”。很多农民工一成年就背井离乡外出打工,辛辛苦苦起早贪黑节衣缩食好不容易积累了一点资金,就纷纷回老家向亲戚朋友举债大兴土木,建起了一栋栋外表很漂亮的2-4层的房子(里面多数没有任何装修,没有一件像样的家具),其实这些房子除了他们在春节期间回家住十天半月外,其余时间多数房子都是空着,最多住了一两位老人在那里给他们看房子。而当好的投资机会降临时,他们就再也拿不出钱了。

“房奴”买房的实际损失还远不止上面这些,因为:

1、一个人在事业未成之前,每一分钱都是投资理财的种子,你把种子过早地吃掉了,将来怎么会有大的收成呢?

创业伊始,需要大量资金,求人不如求己,融资需要花时间花精力,融资有时还需要向别人披露自己的商业秘密,而且引入外部股权资本时很可能同时引进矛盾。另外,如果你是一个守信用的人,你的钱将可以放大使用。也就是说,如果你自己有多少现金,你就还可以借到更多的现金;如果你自己没有钱甚至因为房子问题而存在负债,那你就透支了“信用”。一个透支了“信用”的人是很难借到钱的。如果你没有本钱,再好的投资项目也会与你失之交臂。

任何一门学科,如果能够成功地应用数学的时候,就变成了一门科学”。所以,要使投资科学,就要经常应用经济数学去计算一下,用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。

当今世界,绝大多数投资者都觉得资本短缺,我相信地产大亨王石也不例外,所以王石也要经常去银行借钱。比方说万科公司现在有20亿元的存款,但他突然发现了一个需要投资50亿元的项目,这时他的选择肯定是尽快去借30亿元投资到这个有利可图的项目中去,而不是等到自己有了50亿元存款再去做那个项目。因为,等到他有50亿元存款时,那个项目早就被人家拿去了或者项目的黄金时期早就过了。

中国的金融业很不发达,我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业。国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率,按这个利率(6.31%)通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查,我国民间融资当前的月利率在6‰—30‰之间,最普遍的融资月利率为10‰—20‰,也就是人们常说的月息一分到二分。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比。也就是说,实力越雄厚信誉越好的人融资的利率就越低,但一般也不低于6‰的月息,反之利率越高,高达30‰的月息甚至更高。

如果你是一个资本短缺的投资者,假设你融资的月利率为10‰,那么如果你在北京买一套100万元的住房,一个月的利息就要10,000元,而你在北京租一套100万元的住房,其月租金在2500元左右,你租房子住就至少可以节省7,500元/月的利息。有这样的好事,你为什么非要去买房子住呢?

并且,对于一个投资者来说,你的损失远远不止这些,你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是,绝大多数不会理财的人,他只能看到房租贵,却看不到利息更贵,更看不到损失投资机会的巨大成本!

我曾经有一个同学在6年前来找我借钱,我问他借钱干什么?他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了30万元钱,都想在家乡建一栋房子。预算每人还缺5万元,他那个朋友已经借到了,看我能不能帮他解决。我问他几个问题:你为什么要建房?你喜欢建房子还是更喜欢发财致富?他说他们家现在是个破房子,父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财致富呢?

于是,我去了他的家乡一趟,没想到那个地方还真的不错。除了他们两家,其他人都利用外出打工的钱加上负债建了大房子,并且每家至少空了一层楼没用,但是也因此而家家户户欠了债。于是我建议他俩都不要建房子了,我可以先给他们一个年收益12%的投资机会并提供担保,并且告诉他们:“凭你们两位的能力,好的投资机会很快就会到来的,至于你们的父母完全可以在村里租一层最好的房子住,后来我给他们花100元/月在村里租了一层200多平方米的很好的房子。

通过我的反复劝说,他采纳了我的建议,将30万元借给了我的一位朋友,当然我给他做了无限连带责任的担保,他父母亲搬进了租来的新楼,除去租金还得到了2900元/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说,最后还是借了5万元建起了新房子。1年之后,因为他们两个在单位工作得很有成绩,老板给他们入股的机会。我那同学拿回了借给我朋友的30万元钱,又向亲戚朋友借了20万元钱入股。我同学的朋友因为建了房子负了债,根本就借不到钱,与入股的机会失之交臂。

6年之后的今天,我同学已经成了拥有千万资产的老板,而他的那位朋友至今还在打工,每月只得到8000元的工资!

所以我说:“人生的机会就像‘小偷’一样,来的时候悄无声息,你抓到了就抓到了,你没抓到就没抓到,但去的时候让你后悔莫及!”

2、过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间,这一点在北京等大城市尤其如此。

据我调查,在北京至少有一半的工薪阶层,从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程,这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时,但在路上就花掉了3小时,这是多么巨大的浪费!

一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命,也就是说这个人活到100岁只相当于人家活到70岁,活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊!

3、一个人过早买房子住,他不只是损失了当前的投资机会,而且以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。

因为他每天在路上几个小时的颠簸,一回到家就只想睡觉,怎么有精力去加强学习提高自己呢?怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢?并且会因此而影响夫妻感情,天天筋疲力尽的人的生活是几乎毫无浪漫和激情可言的!

前几天,一位深圳的朋友向我诉苦:她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业,朋友以企业的固定资产作抵押,她每月可以收到6000元的利息。她用这6000元的收入在深圳租了一套价值250多万元的房子住,非常舒适,上班也只要步行10分钟,两口子恩爱有加,每年至少外出旅游一次。

可2012年,她老公担心房价进一步上涨,硬是要自己买房,结果她收回了借给朋友的40万元钱,在南山区买了一套200多万元的房子,负债160多万元,成了典型的“房奴”。从此,她每天上班在路上来回要花2个多小时。后来,她的父母亲看到女儿女婿可怜,将一生的积蓄10万元送给他们买了一辆“现代车”代步。

虽然有房有车了,但她还是很不痛快,她说自己开车每天来回也要2小时,有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子!

当然,我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子,我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财,还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动,房子永远是你的奴隶跟着你走,而不是你做房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住,大城市堵车的问题就容易解决了!

我原来在北京天则经济研究所做所长助理的时候,我们的办公室在海淀区万柳东路怡水园2号楼,我就在3号楼租了个房子,很节省时间,上班不但不要开车,下雨连伞也不需要打,因为下雨我就从地下室走过去,这小区4栋楼的地下室都是连通的。后来,我发现在2号楼有一套更好的房子,于是我又把家从3号楼搬到了2号楼的306室,这样更节省时间了,每天中午都可以回家吃饭和睡午觉。你看,租房多好啊!

当然,我说的“买房住不如租房住”也是有前提的,即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言,“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事(是属于投资行为而不是消费行为,投资行为只要能赚钱就是硬道理)。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说,还是可以去买房子住的。特别是对于钱花不完的人来说,爱买什么房子就可以买什么房子,因为钱就是用来花的嘛!要不然,如果都不买房子,哪里有房子可租呢?当然,只有让不会理财的人去买房子,会理财的人才能租到低价的好房子啰!

对于不会理财的人而言,买个房子出租有时比存到银行吃利息还是要合算一些的,但对于租金还抵不上银行定期存款利息的地区而言,不会理财的人也不如把钱存到银行。就拿鄂尔多斯、温州、北京、上海、杭州来说,现在买房子出租的租金已经远远赶不上银行定期存款利息了,这意味着当前这些城市的房价泡沫非常严重,随时有破灭的危险(鄂尔多斯和温州的房价泡沫已经破了)。但从长期而言,只要不是在房价处于高位的时期买房,房子还是有一定的保值功能的。但在目前的高房价下,如果遇到房价下跌就不合算了。比如2008年的美国房产市场,很多人曾在房价的高点或次高点买入,房价跌幅稍大就把自己付的二成或三成首付跌完了,房子就变成了担保机构或银行的了。如果跌得更多点,担保机构或银行就算拿着房子也要亏本了,因为买个同样的新房子还不要那么多钱。

我有个成都的同学,他老婆在一个房地产企业做会计,工资只有4500元/月。后来我教她投资,就将30万元钱借给了他自己的老板(因为她是那个企业的会计,所以也不必担心不安全),月息按15‰(4500元/月)计算,然后用4500元/月租了一套150多万元的房子住。结果,他发现一个很有趣的问题:他老婆的劳动报酬=投资30万元的回报=150万元的房子的月租金。但是他能得到这样的投资回报和享受,就是因为采纳了我的建议——没有买房而是将利息收入租很好的房子住!

也许有人要问,你要大家都不买房子住,那赚钱干什么?那别墅谁住?你问对了,我同样认为人来到这个世界就是来享受生活的。

我叫你慢点买房子、先学会投资理财的目的,就是为了告诉你将来轻轻松松买别墅!

你想,上面那个房奴的50万元如果先用于投资理财,如果按18%的复利系数计算回报率,20年后就变成了1370万元,25年后就变成了3130万元。但他现在成了“房奴”,要15年后才能摆脱“房奴”身份,多么可惜啊!

也有人说,我早就体味过租房的烦恼了,房东老涨价,经常要搬家。而我的经验证明,房东涨价也是有度的,大不了比市场价格高出10%,因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且,对于一个投资者而言,房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话,那肯定就是越搬越好的!

另外还有人说,租房子住一方面不稳定,另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。

2007年,我在广州的一位朋友A的100万元遇到了一个两难的选择:他的公司有一个很好的项目需要投资100万元,未来5年预期投资回报率为20%/年以上,但他老婆要他不要投资,先买套100万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子,并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有100万元,买了房子就不能投资企业,投资了企业就不能买房子。怎么办呢?

而正在那时,我广州的另外一位朋友B有100万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意?他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。

于是,我建议他俩合作,由A选择了一套自己喜欢的100万元的房子,再由B买下(房产证是B的名字),然后出租给A一十五年(A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利),A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付60,000元的房租,即保证B有6%/年的投资回报率,B的房租在租赁期内永远不得涨价,也不得提前终止租赁。如果违约,B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租(允许A转租),A必须支付B一十万元违约金并且不能破坏装修。

通过合作,A的100万元投资了企业,同时住上了他老婆喜欢的新居,租的房子和买的几乎没有区别,因为地段和房子都是自己选的,装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。

6年来,A的投资果然得到了20%以上的年回报率,那100万元已经变为了300多万元,而B买的房子也由100万元升值到了200多万元,还得到了6万元/年的租金!

最后我要说明的是,很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言,房子升不升值意义是不大的,因为升值后的房子在把它卖掉之前等于没有升值。就像一个种粮食的农民,如果他一年只能生产150公斤粮食,不管粮价是3元/kg而是5元/kg,对于他来说都是一样的,反正这些粮食都是自己吃掉。只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时,粮价的上涨对他才是有利的。同理,“房奴”一般都是只有一套房子的,房子涨价跟他有什么关系呢?如果他把房子卖了,不又是租房住吗?并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的,但这是属于投资行为而不是消费行为。

另外,房子只涨不跌的神话很快就会被打破了,我预计在未来几年,中国大多数城市的房价将是稳中有跌,有些城市的局部地区将可能大跌。

我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”,他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡(好在北京扒手少,要在广州就惨了),每周只吃一餐肉,买菜只挑卖剩的,一年只买两套衣服,不敢生小孩(担心养不起)。

可怜的“房奴”啊!

对于种种“房奴”买房的恶俗理由,不须费力,就能举出很多例子,尽管言词有些夸张,但绝非危言耸听:

1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一;
2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范;
3、买房是城市窝囊男人讨不到老婆的后路之选;
4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰;
5、买房是对“炒房”的盲目跟风,越跟风造成房价越有可能上涨,越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”,最终自己搬起石头砸了自己的脚;
6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品;
7、买房是以讹传讹的“高档享受”之一;
8、买房从今天开始是并不经济的投资方式,当然在短期内也许能够投机赚钱,但只要你赚了钱就是硬道理。

想通过投资理财早日过上好日子的朋友,你看了我的这篇文章后,还急着买房吗?

 

文章出处:创业培训
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